De flesta som köper bostad på Costa del Sol tänker sällan på försäljningen den dag de skriver under. Men livet förändras: barnen blir vuxna, hälsan sätter nya ramar, eller så vill man helt enkelt ha något annat lite längre upp i backen. En bostadsförsäljning i Spanien är inte komplicerad, men den skiljer sig från den hemma i Skandinavien, och de ägare som får den bästa processen är nästan alltid de som börjat förbereda sig några månader innan bostaden läggs ut.
Det första du bör göra är att samla ihop papperen. Du behöver lagfarten (escritura) från när du själv köpte, ett färskt nota simple från fastighetsregistret som visar att bostaden är registrerad på dig och vad som eventuellt vilar på den i form av inteckningar, samt en giltig energideklaration (certificado de eficiencia energética). Energideklarationen har varit obligatorisk vid försäljning och marknadsföring sedan 2013, kostar vanligtvis några hundra euro och måste finnas på plats innan annonsen publiceras. Dessutom brukar köparen be om kvitto på senaste IBI, bekräftelse från samfälligheten på att avgifterna är betalda, samt dokumentation på eventuella tillbyggnader eller ändringar som gjorts. Är något av detta oklart är det mycket bättre att upptäcka det nu än två dagar före notariemötet.
Så till priset. Costa del Sol har haft flera år med god prisutveckling, och många skandinaviska ägare blir positivt överraskade av vad deras bostad är värd i dag. Samtidigt är marknaden mer nyanserad än rubrikerna antyder: två lägenheter i samma komplex kan prissättas ganska olika beroende på våningsplan, utsikt, solläge och standard på kök och badrum. En realistisk prisidé baserad på faktiska försäljningar i närområdet ger nästan alltid snabbare försäljning och bättre slutpris än ett optimistiskt pris som måste justeras ned två gånger.
Kostnaderna vid försäljning bör du räkna på innan du bestämmer dig. Mäklararvodet på Solkusten ligger normalt kring fyra till sex procent av försäljningssumman, och därtill kommer advokat, som de flesta anlitar och som vanligtvis tar runt en procent plus spansk moms. Säljaren betalar också plusvalía municipal, en kommunal skatt på värdestegringen på själva marken, som varierar betydligt mellan kommunerna och med hur länge du ägt bostaden. Sammantaget bör du budgetera med i storleksordningen sju till tio procent av försäljningssumman i totala försäljningskostnader, före eventuell kapitalvinstskatt.
Kapitalvinstskatten är den post som skapar mest osäkerhet, men systemet är egentligen ganska förutsägbart. För icke-bosatta säljare är satsen 19 procent av nettovinsten, alltså skillnaden mellan det du fick för bostaden och det du en gång betalade, justerat för dokumenterade köp- och försäljningskostnader och förbättringar. Köparen är skyldig att hålla inne tre procent av köpeskillingen och betala in den direkt till spanska skattemyndigheten som förskott på din kapitalvinstskatt. Därefter lämnar du en egen deklaration där den faktiska vinsten beräknas: är skatten lägre än de tre procenten får du mellanskillnaden tillbaka, är den högre betalar du differensen. Just därför lönar det sig att spara alla kvitton för renoveringar och förbättringar under hela innehavstiden – de minskar vinsten och därmed skatten. Kom också ihåg att en försäljning av bostad i Spanien ska tas upp i din hemlandsdeklaration, och att skatteavtalet mellan ditt hemland och Spanien avgör hur dubbelbeskattning undviks. Här bör du prata med en rådgivare som känner båda länderna.
En väl förberedd försäljning handlar lika mycket om det praktiska som om papperen: en grundlig städning, lite målning där det behövs, städade uteplatser och bra bilder tagna i rätt ljus gör mer för priset än de flesta tror. Vi på Solkystmegleren hjälper dig genom hela processen – från en ärlig värdering och iordningställande av dokumentationen, till visningar, förhandlingar och uppföljning fram till notariemötet. Hör gärna av dig för ett förutsättningslöst samtal om vad din bostad är värd på dagens marknad.
Tillbaka till bloggen
